中國住宅要取消公攤了嗎 最為人詬病的制度公攤面積

中國房地產(chǎn)市場最為人詬病的制度——公攤面積,，正在開始慢慢瓦解。今年以來,，從地方政府到開發(fā)商,，都在用不同方式取消公攤。零公攤時(shí)代距離我們越來越近,。今年以來,，已經(jīng)有多個(gè)地方政府提出，要求探索按照套內(nèi)面積計(jì)算房價(jià),，并且已經(jīng)有個(gè)別地方政府開始正式實(shí)施,。今年4月份，廣東省肇慶市住建局發(fā)布通知,，要求自5月1日起,，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售,。

中國住宅要取消公攤了嗎

今年9月份，湖南湘潭發(fā)布通知,，允許開發(fā)商按照套內(nèi)面積進(jìn)行銷售宣傳,。還有更多的地方政府雖然沒有公開要求實(shí)施套內(nèi)面積銷售，但是改變了相關(guān)的建筑規(guī)定,，通過放松陽臺尺寸限制等技術(shù)性手段,，可以變相提高住宅的實(shí)際得房率。

在新的建筑標(biāo)準(zhǔn)下,，開發(fā)商擁有了更多的操作空間,，能夠通過贈(zèng)送陽臺、飄窗等方式提高得房率,，部分住宅產(chǎn)品甚至宣稱“負(fù)公攤”,，也就是實(shí)際得房率超過了100%。

多年以來,，住宅公攤是房地產(chǎn)市場最不合理的制度之一,，取消公攤的呼聲也是一直非常強(qiáng)烈，但是一直沿用至今,。最近公攤制度開始松動(dòng),，根本上還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了歷史性變化。

對于開發(fā)商而言,，由于房子越來越難賣,，必須要通過各種營銷手段來吸引民眾買房。在這樣的大背景之下,，未來將會(huì)有越來越多的住宅將取消公攤,，在市場倒逼之下，中國房地產(chǎn)市場有望迎來零公攤時(shí)代,。

所謂公攤,，是指一棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偣裁娣e，包括電梯,、樓道,、大堂等等，我國住宅的公攤比例極大,，通常在15%-30%之間,。換而言之，也就是實(shí)際得房率只有70%-85%,，買一套100平方米的房子,，實(shí)際使用面積只有七八十平,。尤其是前幾年房價(jià)暴漲的年代,，過高的公攤更是讓中國的高房價(jià)顯得更不合理。

公攤制度不僅讓民眾在買房時(shí)承擔(dān)了更高的實(shí)際房價(jià),，而且，在買房入住之后,，民眾還承擔(dān)了更高的使用費(fèi)用,。因?yàn)榉课莸奈飿I(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)都是以房本面積為基礎(chǔ),，如果以實(shí)際使用面積而不是建筑面積來計(jì)算，業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用也將隨之減少,。

住宅公攤的發(fā)源地在香港，我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場在上世紀(jì)90年代啟動(dòng)之后,，很多模式都是借鑒香港,，包括住宅預(yù)售和公攤都是如此,。值得一提的是,，香港的住宅公攤制度當(dāng)年也是引發(fā)了香港民眾的極大不滿，最終港府在2013年予以取消,，否則將被罰款甚至處以3-7年的監(jiān)禁?，F(xiàn)在全球范圍內(nèi)，公寓銷售都是以套內(nèi)面積計(jì)算,，實(shí)施公攤制度的只有中國大陸,。

由于公攤制度的爭議性極大,，最近幾年,，內(nèi)地也開始考慮對此改革。2019年,，住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開征求意見的通知，提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”,，并且在起草說明中提到：目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題,，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

住建部的通知在當(dāng)時(shí)引發(fā)了極大關(guān)注,，就在大家以為住宅公攤制度將迎來重大改革時(shí),，2022年3月,，住建部再度發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開征求意見的通知,，在最新版本中，已經(jīng)沒有了“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”,。這顯示出,，公攤制度改革已經(jīng)不在計(jì)劃之內(nèi),。

不過,，中國房地產(chǎn)市場的很多改革都是市場倒逼,。隨著中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入供過于求的新時(shí)代,，房地產(chǎn)市場的很多游戲規(guī)則都開始發(fā)生前所未有的歷史性變革,。過去一些不合理的霸王條款,，現(xiàn)在正在逐漸松動(dòng),，變得對購房者越來越友好,。

比如住宅預(yù)售制。以前開發(fā)商憑借一張藍(lán)圖就可以開始賣房,，結(jié)果最終引發(fā)了巨大的爛尾樓危機(jī),。對于預(yù)售制的不合理性其實(shí)也是多年來一直就有爭議,，2005年,，央行甚至一度提出廢除預(yù)售制，但是當(dāng)年住建部予以否定,。隨著最近幾年?duì)€尾樓危機(jī)升級,，住建部的態(tài)度終于發(fā)生轉(zhuǎn)變,，在今年8月份提出要“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”,。更重要的是,，房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)之后，開發(fā)商手上囤積了大量賣不出去的現(xiàn)房,，現(xiàn)房銷售也就順理成章成為現(xiàn)實(shí),。

繼住宅預(yù)售制迎來改革之后，住宅公攤制度也在壓力之下開始松動(dòng),。

在過去住房供不應(yīng)求的時(shí)代,，開發(fā)商具有絕對話語權(quán)，即使公攤制度再怎么不合理不透明,，購房者也只能無奈接受,，但是，隨著房地產(chǎn)市場供大于求,，進(jìn)入買方市場,，開發(fā)商為了自救，也只能主動(dòng)改變游戲規(guī)則，住宅公攤制度的堅(jiān)冰也會(huì)隨之融化,。

如果中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行一次徹底的公攤制度改革,，普通民眾將獲益匪淺。

首先是買房變得透明,，對于購房者而言,，房本面積上標(biāo)注多少面積，自己實(shí)際所得就是多少,。而在公攤制下,，很多人傾其一輩子積蓄買一套房，連自己實(shí)際住房面積都不清楚,。

對于那些還沒有購房的人,，將是取消公攤制度最大的受益者者,，將來買房可以不用再為公攤面積承擔(dān)額外支出,。在以前房地產(chǎn)供不應(yīng)求的時(shí)代,，取消公攤制可能沒有太大的實(shí)際意義,，因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)通過漲價(jià)來減少面積損失,，取消公攤可能只是計(jì)價(jià)方式變化的數(shù)字游戲。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)供過于求的時(shí)代,，取消公攤成為開發(fā)商積極自救的手段，購房者將從中獲得實(shí)實(shí)在在的收益,。

對于那些已經(jīng)購房的人,，如果能夠重新計(jì)算房子的套內(nèi)面積,，也有望從中獲益。因?yàn)檫@意味著以住房面積為基礎(chǔ)的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用也會(huì)減少,。不過，我國的公攤制度改革能否走到這一步,，還具有極大的不確定性。

住宅預(yù)售制和公攤面積一直被稱為中國房地產(chǎn)市場兩大弊病,，雖然爭議極大,，但多年來無人敢對其下手,。不過,，市場之手的力量超出想象，隨著中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入供過于求的時(shí)代,，市場之手開始慢慢切除這兩大弊病,。

來源：三聯(lián)生活周刊

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