房貸利率下調(diào)，提前還房貸的人后悔了嗎？

　　“我的房貸利率原本是4.2%,，現(xiàn)在下調(diào)到3.3%了,，后悔提前還房貸了,?！鄙虾５膮桥勘硎尽ｋS著降低房貸利率,、降低首付比例等政策的相繼推出,，提前還貸情況有所緩解。不過,，對于貸款人而言,，是否提前還貸還要考慮諸多因素。

買房

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)指出,，從經(jīng)濟(jì)角度來看,，提前還貸的前提是要對比其他投資機(jī)會,，如果發(fā)現(xiàn)提前還貸的性價(jià)比更高，才會選擇這種“反向操作”,，但當(dāng)前環(huán)境下,，這種操作可能并不是最優(yōu)選擇。

　　“一般而言,，個(gè)人住房貸款具有期限較長,、利率較低、申請方便,、還款靈活等特點(diǎn),。在存量房貸利率兩次集中下調(diào)以及LPR持續(xù)下降之后，個(gè)人住房貸款的價(jià)格優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn),。對多數(shù)人而言,，目前情況下不建議提前償還個(gè)人住房貸款?！闭新?lián)首席研究員董希淼表示,。

　　提前還貸情況減少

　　北京的李先生表示：“前段時(shí)間著急提前還了部分房貸，手里幾乎沒有流動資金了,?！?/p>

　　“調(diào)整后，我的房貸利率變成了3.3%,，后悔把全部的錢都提前還貸了,，現(xiàn)在想做點(diǎn)投資很不方便?！鄙虾５膹埮勘硎?。

　　除了用存款提前還貸外，記者采訪了解到,，也有貸款人此前申請銀行的消費(fèi)貸去提前還房貸,。不過，隨著房貸利率的多次下調(diào),，這樣操作并不具備操作空間,，并且存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　11月LPR的報(bào)價(jià)顯示,，1年期LPR保持在3.1%,，與上月持平；5年期以上LPR同樣維持在3.6%,，與10月一致,。

　　以上海為例，目前上海首套房貸利率為3.15%，二套房貸則根據(jù)區(qū)域不同,，房貸利率分別是3.35%和3.55%,。

　　中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%,，較2024年第二季度末下降0.12個(gè)百分點(diǎn),。

　　9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上表示,，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近,，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)到15%,。

　　在存量房貸利率下調(diào)后，居民提前還貸的現(xiàn)象有所緩解,。據(jù)媒體報(bào)道,，從某國有大行的情況來看，10月以來房貸提前還款人數(shù),，較政策出臺前的9月減少了20%,。

　　浙商銀行指出，10月RMBS條件早償率錄得11.7%,，環(huán)比下行1%,，逐步向水平常態(tài)收斂。另外權(quán)益,、房地產(chǎn)市場在“924”新政組合拳后明顯修復(fù),，10月30個(gè)大中城市商品房成交套數(shù)/面積較9月環(huán)比回升20.81%/15.89%，同比降幅明顯收窄,，市場預(yù)期改善,，疊加消費(fèi)品以舊換新政策持續(xù)推進(jìn)，居民端資產(chǎn)負(fù)債表短期內(nèi)修復(fù)明顯,。

房子

　　三種情況不適合提前還貸

　　在當(dāng)前背景下,，該不該提前還房貸,？

　　“關(guān)于房貸，有一個(gè)常見的誤區(qū)需要澄清,。很多人覺得每個(gè)月要還那么多利息,，是因?yàn)槔屎芨撸鋵?shí)并不完全是這樣,。利息多的主要原因在于貸款期限較長,，比如,，貸款30年。即使不是30年,，哪怕是10年,，利息都會明顯增加。這是因?yàn)殚L期貸款的周期性特點(diǎn)決定了累計(jì)利息的總額較大,。因此，單純將還款壓力歸咎于利率,，這是不理性的,。”嚴(yán)躍進(jìn)指出,。

　　董希淼告訴記者,，住房貸款“提前還貸”是居民資產(chǎn)配置的調(diào)整，提前還貸增多是居民投資理財(cái)“資產(chǎn)荒”的結(jié)果之一,，是否適合提前還房貸,，每個(gè)人情況都不同，需要根據(jù)個(gè)人房貸利率高低,、投資理財(cái)能力,、風(fēng)險(xiǎn)偏好以及近期和中期資金安排等多方面因素綜合考量。簡單地說,，如果投資收益高于存量房貸利率,，那么不需要提前還貸；反之,，可以考慮提前還貸,。

　　董希淼詳細(xì)指出，從貸款本身來看,，如果房貸是以等額本金的形式還款,，意味著開始還本金多而利息較少，這種方式提前還貸相對有利,；如果是等額本息,，則意味著借款人先還的利息多，如果還款已經(jīng)到一半,，不建議提前還貸,。同時(shí)，如果購房者是使用公積金貸款,，或者利率顯著較低的房貸,，同樣不建議提前還貸。

　　“有三種情況不適合提前還貸：第一,，房貸利率較低的人群,，建議借款人比較貸款利率與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系,；第二，耗光所有積蓄,、四處借錢還房貸的人,，這會讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動性危機(jī),；第三,，通過申請經(jīng)營性貸款或消費(fèi)性貸款，套取資金來還房貸,，因?yàn)檫@是違規(guī)行為,，甚至可能因?yàn)閭卧煜嚓P(guān)材料涉嫌違法?！倍ｍ堤嵝训?。

　　來源：中國經(jīng)營報(bào)

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